海南宁盛佰雀物业服务有限公司
拥有海南省东线沿海地区的海岸警察各支队物业服务,政府单位及学校等公建物业服务项目
介入咨询和接管物业的总建筑面积达100余万平方米,业务范围遍及海南省各市县及在贵州省遵义市
已发展成为我市一流的物业管理服务企业
电力服务

第一节 房屋建筑本体管理

  由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因,学校物业的安全管理难度极大,各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此,要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重,它直接关系到学生的切身利益,关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理,充分利用各种安全防护技术,确保楼内处于有序、安全、健康的状态。


房屋物业巡查与维护制度

  1、为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态,不使学校的生活和工作运作等受到影响,提高维修、保养工作效率,特制订物业巡查操作规范。

  2、每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查,每班巡查不少于一次,须巡查到所有部位及做好记录。

  3、所有物业设备均属巡查范围,包括空调末端设备,应急系统,供配电及照明系统,门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。

  4、巡查必须在规定时间内到位,特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录,发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后,向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》,并做好相关确认工作,以便使各信息汇总后派单进行维修维护,以及报相关部门备案。


第二节 设备设施运行

  1、给排水设备的维护及运行管理

  2、物业照明系统,通风等日常维护保养

  3、电梯设备巡查

  4、消防、监控系统维护保养

  5、配电系统的巡查、维护保养

  6、应急备用供电电源维护保养

  7、空调系统的日常运行值班与维护保养

  8、机电设施设备管理与标准 


第三节 维修养护管理方案

一、设备设施维护保养

       设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证,我公司将派驻专业的工程技术人员,对区内的设备设施进行全面的维修保养,并设立24小时保修制度,随时接受学校报修,满足学校各部门的工作需求(属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督),同时制定相应的工程设备管理制度,通过运用科学合理的管理方式,有效的为学校提供满意的服务,我们密切与学校进行协调配合,对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见,力求保证学院内所有设备设施正常运行,确保学校的工作学习生活环境不受影响。

二、给水设备运行维护

       1、目的及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。

       2、适用范围适用于给排水设备(设施)的维护保养。

       3、职责

       3.1、给排水管理工程人员负责给排水设备(设施)的维护保养。

       3.2、工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。

       4、工作程序

       4.1、给排水设备维护保养工作程序:

       4.2、给排水管理工程人员负责给排水设备(设施)的维护保养,大、中维修外委修理。

       4.3、工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备(设施)检查保养计划表》,并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。

       4.4、工程人员按《给排水设备(设施)检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求,并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。

       4.5、工程部主管提供工作指导及检查监督。

       4.6、需要停水进行维护保养时,遵守停水管理工作程序执行。

       5、给排水设备(设施)故障一般处理工作程序

       5.1、供水泵出现故障时,值班工程员与给排水应马上启用备用泵,然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。

       5.2、排污泵出现故障时,首先检查故障原因,如是控制回路出现故障,检查排除,如是水泵故障,更换水泵。

       5.3、供水管网出现故障,发生泄漏等影响正常供水,值班电工立即关闭总阀,及时通知有关人员抢修,并做好受影响用户的解释工作。

       5.4、排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,安排人员疏通。

三、供电设备管理维护

       1、目的:保证供配电设备操作正确性和安全性。

       2、适用范围:适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。

       3、职责:高低压配电值班工程员负责配电设备(设施)操作。

       4、配电房送电操作程序。

  ★注意:根据实际供电线路进行,此仅为参考。

  计量及避协器柜一般情况不许分开。

  5、停电程序与送电相反。

  6、市电停电,启用备用电源的操作:

  A、确定市电停电启用备用电源,启动发电机,在启动发电机前为了避免发电机反送电网,故要先断开低压配电房低压总线柜,退出断路器,使之有一个明显的断开点。

  B、发电机启动前,必须检查发电机相应检查项目。

  C、发电机带负荷时,逐渐增大负荷,并观察发电机的相应运行参数,油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。


第四节 电梯维护及运行管理

  1、目的:及时处理电梯故障,确保电梯技术性能,保证安全运行。

  2、范围:电梯的维修保养工作。

  3、职责:

  3.1、电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络,督促并协助其它维修保养。

  3.2、电梯公司负责电梯的维修保养。

  3.3、工程部主管对维修保养进行检查监督。

       4、工作规程:

  4.1、24小时运行的直升梯,维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行,维修人员到达现场后,应控制好该梯,确认梯内无人时才能将该梯停驶,按相应的维保项目,并按如下操作程序进行工作:

  4.2、在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌,并在基站门外装设遮栏,以防乘客误入电梯轿厢。

  4.3、进入机房将停驶梯之电源总闸切断,在该掣手柄上悬挂“有人工作,禁止合闸”标示牌。

  4.4、清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污,积尘,运转部分加注润滑脂。

  4.5、对其控制柜进行吸尘或吹尘,沙纸打磨锈蚀及开关触点,更换磨损严重的触头碳精。

  4.6、完成工作后取下警戒牌,送上该梯电源,使其在井道内运行两周,然后清点工具离开机房,进入井道工作。

  4.7、在进入井道轿厢顶前,须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道,站在井道内维护故障电梯时,注意与其他运行电梯的安全距离。

  4.8、进入轿顶时,要先断开轿顶急停,其次接通检修回路,再开启轿顶照明,退出时反之。

  4.9、对井道各层站厅门及地坎清洁,沙纸打锈蚀,更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污,加注导轨润滑油等。

  4.10、在轿顶维修、保养时,除运行调试和判断故障外严禁快车运行。

  4.11、在底坑作业时禁关厅门,应按下底坑急停开关再清扫、保养,上、下底坑时不得攀附随行电缆。

  4.12、检修保养工作完成后,清理现场,清点工具和材料,如果是动火作业后,还应清理火种。

  4.13、工程人员离开底坑后,把所有开关恢复到原来工作状态位置。

  4.14、送电试运行,观察运行状况,无异常情况后可摘除指示牌,投入使用。

  4.15、认真填写维修保养记录,将设备更换的部件记录入设备档案内。


第五节 消防系统管理

  搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重,我公司将以“隐患险于明火,防范胜于救灾,责任重于泰山”的重要指示为方针,全面展开辖区内的消防安全检查,保持消防通道的顺畅,对区内所有的消防设备设施进行检查、登记,根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护,同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度,以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍,同时邀请热心的校方管理人员参与其中,对他们进行定期的消防知识教育,落实防火岗位责任制,并进行灭火演习,为广大师生的生活及工作提供安全环境,增加用户的安全感,保卫其生命和财产的安全。

  按照公司的质量目标和质量标准,员工在入职和上岗前都要进行培训,要求管理人员和秩序维护人员要具备消防灭火的基本知识,做到消防的“三知、三能、三会”即三知:知本人义务,知本人工作岗位周边易发生火灾的部位,知火灾的预防措施;

  三能:能在工作中检查发现火灾隐患,能扑救初起小火灾,能维修保养消防器材;

  三会:会使用现有的消防器材,会报警,会宣传消防知识;以及火场自救知识。秩序维护人员还经常不定期参加公司组织的消防演练,确保不发生消防责任事故。

       1、各责任人及各级人员消防责任

  1.1、防火安全责任人——管理处项目主任

  1.2、消防防火工作人员——各部门主管、秩序维护人员、工程人员、清洁人员等;

  1.3、防火安全责任人职责:协助消防安全责任人进行工作,具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理,保障防火巡查的时段、次数和秩序维护监控系统的完好,负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候,一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉,立即向消防中心报警,消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场,若核查是误报在5分钟内切断警报,并在10分钟内将原因知会管理处;若火情属实,在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导,具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

  1.4、防火工作人员职责:注重消防防火巡查,按规定的时间频次、内容、部位,如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查,定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患,发现火警时迅速用对讲机报告,并立即向消防中心报警,在紧急情况下需按动火警报警器报警,在5分钟内要到达现场,若核查是误报在3分钟内切断警报,并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导,若火情属实,在5分钟内将原因报告上级领导和消防部门,同时召唤人员帮忙抢救,并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

  2、从技术上以及管理上进行防范

  2.1、加强维护,定期检测确认,保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常,保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好,发生故障应迅速修复。

  2.2、消防设备设施每周定期检查补充,保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态,消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态,同时建立健全消防档案。

  2.3、定期检测避雷针的接地电阻值,确保防雷系统工作正常,防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

  2.4、对老化的旧电线进行更换,避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作,避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

  2.5、限制使用明火,禁止吸烟;对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

  2.6、加强易燃品、油漆管理,禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹,消除各种火灾隐患,避免火灾发生。



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