第一节 房屋建筑本体管理

　　由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。

房屋物业巡查与维护制度

　　1、为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。

　　2、每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。

　　3、所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。

　　4、巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。

第二节 设备设施运行

　　1、给排水设备的维护及运行管理

　　2、物业照明系统，通风等日常维护保养

　　3、电梯设备巡查

　　4、消防、监控系统维护保养

　　5、配电系统的巡查、维护保养

　　6、应急备用供电电源维护保养

　　7、空调系统的日常运行值班与维护保养

　　8、机电设施设备管理与标准 

第三节 维修养护管理方案

一、设备设施维护保养

       设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

二、给水设备运行维护

       1、目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。

       2、适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。

       3、职责

       3.1、给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。

       3.2、工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。

       4、工作程序

       4.1、给排水设备维护保养工作程序：

       4.2、给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。

       4.3、工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。

       4.4、工程人员按《给排水设备（设施）检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求，并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。

       4.5、工程部主管提供工作指导及检查监督。

       4.6、需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。

       5、给排水设备（设施）故障一般处理工作程序

       5.1、供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。

       5.2、排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。

       5.3、供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。

       5.4、排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。

三、供电设备管理维护

       1、目的：保证供配电设备操作正确性和安全性。

       2、适用范围：适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。

       3、职责：高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。

       4、配电房送电操作程序。

　　★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。

　　计量及避协器柜一般情况不许分开。

　　5、停电程序与送电相反。

　　6、市电停电，启用备用电源的操作：

　　A、确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。

　　B、发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。

　　C、发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。

第四节 电梯维护及运行管理

　　1、目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。

　　2、范围：电梯的维修保养工作。

　　3、职责：

　　3.1、电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。

　　3.2、电梯公司负责电梯的维修保养。

　　3.3、工程部主管对维修保养进行检查监督。

       4、工作规程：

　　4.1、24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作：

　　4.2、在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。

　　4.3、进入机房将停驶梯之电源总闸切断，在该掣手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。

　　4.4、清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。

　　4.5、对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。

　　4.6、完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。

　　4.7、在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。

　　4.8、进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。

　　4.9、对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污，加注导轨润滑油等。

　　4.10、在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。

　　4.11、在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。

　　4.12、检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。

　　4.13、工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。

　　4.14、送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。

　　4.15、认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。

第五节 消防系统管理

　　搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的校方管理人员参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。

　　按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和秩序维护人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；

　　三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；

　　三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。秩序维护人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。

       1、各责任人及各级人员消防责任

　　1.1、防火安全责任人——管理处项目主任

　　1.2、消防防火工作人员——各部门主管、秩序维护人员、工程人员、清洁人员等；

　　1.3、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和秩序维护监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

　　1.4、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，在5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

　　2、从技术上以及管理上进行防范

　　2.1、加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。

　　2.2、消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。

　　2.3、定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

　　2.4、对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

　　2.5、限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

　　2.6、加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。